„Objektverkäufe schneller, günstiger und sicherer realisieren“

Immobilienfonds und Projektgesellschaften lassen sich mithilfe spezieller Versicherungslösungen stressfreier verkaufen und liquidieren. „Verkäufer und Käufer erzielen eine Win-Win-Situation“, sagt Daniel Eich, Head of Real Estate, bei Aon Risk Solutions. Im Niedrigzinsumfeld erweist sich der Weg als besonders vorteilhaft.

Initiatoren beklagen, dass die Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) die Liquidation von Objekten und Projektgesellschaften deutlich erschwere. Ist diese Kritik gerechtfertigt?

Daniel Eich: Ja, zum Teil. Die Zinspolitik beeinflusst zwar nicht unmittelbar den Liquidationsverlauf, aber sie führt zu zusätzlichen Kostenbelastungen. Seit einiger Zeit belegt die EZB Einlagen von Kreditinstituten mit einem Strafzins. Dadurch wird es für Verkäufer von Immobilien und Projekten ebenfalls teurer, wenn sie Kapital bei ihrer Bank verfügbar halten. Insofern kann ich die Kritik nachvollziehen. Allerdings eröffnet die Niedrigzinspolitik der Notenbank gleichzeitig die Chance auf höhere Verkaufserlöse und somit auf profitablere Objektverkäufe.

Zu welchem Zweck muss Kapital hinterlegt werden?

Die Rücklagen müssen zur Deckung verbleibender rechtlicher und steuerlicher Risiken gebildet werden. Beispielweise könnte das Finanzamt noch Jahre nach einer Objektveräußerung Nachforderungen stellen, weil Steuern nicht korrekt bezahlt wurden.

Könnten die finanziellen Rücklagen statt auf Bankkonten anderweitig geparkt werden?

Die Anlagemöglichkeiten sind begrenzt. Damit das Kapital schnell verfügbar ist, muss es in liquiden Mitteln vorgehalten werden. Daran ändert sich trotz der zusätzlichen Kostenbelastungen nichts.

Warum sind Initiatoren bestrebt, ihre Immobilien oder Projekte mittelfristig zu verkaufen?

Bei Veräußerungen und Liquidationen haben sich aus zwei Gründen Zeiträume zwischen fünf und sieben Jahren etabliert: Bei Laufzeiten unter fünf Jahren, erhöht sich das Risiko, dass die avisierten und vielleicht auch garantierten Renditen gegenüber den Anlegern nicht erzielt werden können. Bei Laufzeiten über sieben Jahren läuft der Initiator Gefahr, an Wettbewerbsfähigkeit einzubüßen. Dies wäre der Fall, sobald andere Fondsaufleger entsprechende Gewinne in kürzerer Zeit ausschütten.

Wie können die Initiatoren bestmöglich vorgehen?

Eine praktikable Alternative eröffnet die Auslagerung an den Versicherungsmarkt. Die eingangs erwähnten Restrisiken aus einem Objektverkauf werden gegen eine einmalige Prämie auf eine Versicherungspolice ausgelagert. Dies verursacht meist weniger Kosten und es muss kein Kapital vorgehalten werden, sodass die betriebliche Bilanz entlastet wird. Im Ergebnis ist der Initiator dadurch früher in der Lage, das Objekt zu veräußern. Das Kapital kann zur Freude der Anleger ausgeschüttet oder in neue Objekte investiert werden. So oder so liegt es im verstärkten Interesse von Initiatoren, das gebundene Kapital zu liquidieren. Als Risikoberater und „Machbarmacher“ begleiten wir unsere Kunden bei der Realisierung solcher Lösungen.

Bietet dieser Weg weitere Vorteile?

Liquidation und Verkauf werden beschleunigt, oftmals werden solche Optionen sogar erst durch eine Versicherungslösung möglich. Der Transaktionsstress und Kostendruck werden verringert, sodass mehr Zeit für die zentralen Aufgabenstellungen zur Verfügung steht. In vielen Fällen lassen sich für den Verkäufer höhere Erträge erzielen. Gleichzeitig erlangt der Käufer eine größere Sicherheit, was für seine Anleger wichtig ist. Im Ergebnis entsteht eine klassische Win-Win-Situation.

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