Houtbouw, garantie en verzekerbaarheid: wat betekent dit voor woningcorporaties?

April 29, 2025 3 minuten

Houtbouw, garantie en verzekerbaarheid: wat betekent dit voor woningcorporaties?

Massieve, gestapelde houtbouw is sterk in opkomst als duurzaam en circulair alternatief binnen de Nederlandse bouwsector. Deze bouwmethode biedt grote kansen, maar brengt ook nieuwe risico’s met zich mee. Ook voor woningcorporaties, die vaak opdrachtgever en eigenaar zijn.

Garantierisico vanuit het perspectief van woningcorporaties

De garantietermijn is traditioneel het domein waarin (ernstige) gebreken aan het licht komen en waarin duidelijk wordt of de kwaliteit van ontwerp en uitvoering op orde is. Bij gestapelde houtbouw ligt hier een extra spanningsveld. Het aantal gestapelde houtbouwprojecten neemt enorm toe, maar er zijn nog maar weinig opgeleverde projecten die langer dan vijf jaar in gebruik zijn. Dat betekent dat er beperkte praktijkervaring is met hoe houtconstructies zich op langere termijn gedragen, en hoe vaak en hoe zwaar gebreken in de gebruiksfase daadwerkelijk optreden. Dit heeft geleid tot terughoudendheid bij garantieverstrekkers voor particuliere kopers. Verzekeraars accepteren het risico beperkt en beoordelen dit soort projecten uitvoerig.

“Het is essentieel dat woningcorporaties al in de ontwerpfase en tijdens de bouw actief sturen op risicobeheersing."

Woningcorporaties maken, in tegenstelling tot particuliere kopers, zelden gebruik van verzekerde garanties en dragen dit risico dus zelf. Onzekerheid over garantierisico’s kan leiden tot hogere onderhoudskosten, complexere discussies over aansprakelijkheid en mogelijk financiële tegenvallers. Het is daarom belangrijk om vooraf scherp te hebben hoe garanties en verzekeringen deze risico’s afdekken en om daarnaast de gestapelde houtbouwprojecten te toetsen aan de meest recente ervaringen. De “Handreiking risicogestuurde kwaliteitsborging houtbouw” van het Nationaal Kenniscentrum Biobased Bouw is hiervan een mooi voorbeeld.

Garantie als onderdeel van het totale risicobeeld

Garanties kunnen niet los worden gezien van het bredere verzekeringsperspectief. De whitepaper van Aon maakt expliciet dat er meerdere invalshoeken zijn: aansprakelijkheid en ontwerp (AVB/BOV), constructie (CAR) en brand (Property). Voor woningcorporaties betekent dit dat keuzes in ontwerp, materiaal en kwaliteitsborging direct doorwerken in:

de kans dat er tijdens de garantietermijn gebreken optreden;
de omvang van eventuele herstelkosten;
en de vraag of deze schades verzekerbaar zijn en onder garantie of verborgen gebreken dekking vallen.

De rol van verborgen gebreken verzekeringen

Een oplossing op het gebied van de garantierisico’s is de zogeheten verborgen-gebreken-verzekering (VGV). Deze verzekering dekt met name ernstige, niet-zichtbare constructieve gebreken of problemen met de waterdichtheid die na oplevering aan het licht komen. Denk hierbij aan grote herstelwerkzaamheden of gebreken die direct gevolgen hebben voor veiligheid en bewoonbaarheid.

Bij houtbouw krijgt deze dekking een extra dimensie:

Doordat er weinig langjarige schadegeschiedenis is, is het lastiger om de kans en impact van verborgen gebreken in te schatten.
Schadebeelden zoals vochtproblemen, detaillering of brandgerelateerde schade aan dragende houten delen vragen om een andere beoordeling dan bij traditionele bouw.
De vraag wanneer een gebrek precies onder de dekking valt, wordt complexer naarmate ontwerp, materialen en bouwsysteem afwijken van de vertrouwde beton- en staalvarianten.

Advies voor woningcorporaties: vroegtijdig integraal risicomanagement

Het is essentieel dat woningcorporaties al in de ontwerpfase en tijdens de bouw actief sturen op risicobeheersing. Dit betekent:

vroegtijdig overleg met verzekeraars en waarborginstellingen;
het vastleggen van duidelijke afspraken over garanties en verzekeringsdekking;
en het benutten van instrumenten zoals de handreiking om kwaliteit en risico’s van houtbouw inzichtelijk te maken.

Door deze integrale aanpak kunnen woningcorporaties onaangename verrassingen rond dekking en aansprakelijkheid bij oplevering en in de jaren daarna voorkomen, en tegelijkertijd bijdragen aan een verantwoorde opschaling van houtbouw.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Onze gespecialiseerde adviseurs op het gebied van risico’s voor woningcorporaties helpen u graag verder.